Baharın başlangıcı olan mart ayının gelmesiyle beraber bir kısım verginin beyan ve ödeme dönemi ile taksitleri bu ayda başlamaktadır. Bunlardan bazılarını sıralayacak olursak, bir önceki yılın ticari, zirai ve serbest meslek kazançları ile kira gelirlerinin beyan edildiği gayrimenkul sermaye iradı ve emlak vergisi başı çekmektedir.
Bu yazımızda kira geliri konusundan bahsedeceğiz. Kira geliri elde eden kişiler için, kira gelirine konu olan mal ve haklar, vergiden istisna tutarlar, kira gelirinden indirilecek giderler, vergi kesintisi, beyanname doldurma ve ödenmesi gereken verginin hesaplanması, ev ve işyeri sahibi olanlar için hep merak edilen konular arasında yer almaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu; mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen geliri “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlamaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi ise kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri,irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanan bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır. Kira gelirine konu mal ve haklar 70’inci maddede belirtilmiş bunlardan bazıları; bina, arazi, maden, taş ocakları, arama, işletme, imtiyaz ve telif hakları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisatlar olarak sıralanmıştır. Genelde en çok işlem yapılan konu ev ve işyeri kiraları hakkındadır.
Kira Gelirinde Tahsil Esası
Kira gelirinin elde edilmesi tahsil esasına bağlıdır. Yani kira gelirinin vergilendirilmesi için ayni veya nakdi tahsil edilmiş olması gereklidir. Dolayısıyla tahsil edilmeyen kira gelirinin beyanı da söz konusu değildir.
· Mükellef tarafından o yıla ya da geçmiş yıllara ilişkin tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2013-2014-2015 yıllarına ilişkin kira bedeli 2016 yılında tahsil edilmişse, 2016 yılının geliri olarak beyan edilecek.
· Gelecek yıllara ilişkin peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ödemenin yapıldığı yılın değil gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2016-2017-2018 yıllarına ilişkin kira bedeli 2016 yılında peşin alındığı takdirde, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
· Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde, kiranın tahsil edildiği tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak hâsılattespit edilir.
· Çek ile yapılan tahsilat nakden tahsilat sayılır.
· Kiranın ayni olarak alınması halinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Kiraya İlişkin Ödemeler
Kira geliri elde edenler ile kiracılar açısından, aşağıda belirtilen kiralara ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve diğer finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen havale, dekont, hesap bildirim cetveli gibi belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu bulunmaktadır:
· Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzeri kira geliri elde edilmesi halinde,
· İşyerlerinde herhangi bir miktar sınırlaması olmaksızın,
Kira ödemeleri banka, finans kurumu ve posta idareleri kanalıyla yapılmalıdır.
Emsal Kira Bedeli
Kira bedelinin çok düşük olması veya hiç olmaması yani bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında emsal kira bedeli esas alınır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. O bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli maliyet bedelinin % 10’udur.
Binaların mal sahiplerinin anne, baba, çocuk, torun, kardeşlerin ikametine bedelsiz tahsis edilmesinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Genel ve özel bütçeli idareler ile mahalli idareler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarca yapılan kiralamalar da bu kapsamdadır.
Kira Gelirinde İstisna Uygulaması
Konut kira geliri elde eden kişiler, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarı olan 2016 yılı için 3.800 TLveya altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesine beyanname vermelerine gerekbulunmamaktadır. Örneğin; 2016 yılında aylık 300 TL’den yıllık 3.600 TL konut kira geliri elde ettiniz, bu miktar istisna haddini aşmadığından vergi dairesine beyanname vermeyeceksiniz.
İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte beyan edilmesi durumlarında istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmamaktadır.
Kira geliriyle birlikte ticari, zirai ve serbest meslek kazancını beyan etmek zorunda olanlar, kira geliriyle beraber toplam geliri 110.000 TL’yi aşanlar 3.800 TL istisnadan yararlanamazlar. Bir konuta birden fazla ortak olması durumunda, her bir ortak için 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanmaktadır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanmaktadır.
Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı 2 farklı şekilde tespit edilmekte ve giderler buna göre belirlenmektedir.
· Götürü Gider Yöntemi
· Gerçek Gider Yöntemi
Götürü Gider Yöntemi
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisnatutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü giderigerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yılgeçmedikçe gerçekgider yöntemine dönemezler. Hakları kiraya verenler götürü gider yönteminden faydalanamazlar. Götürü gider yöntemini iki örnekle açıklayalım:
Örnek:
Ahmet Bey, kiraya verdiği iki adet dairesinden 2016 yılında 17.500 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef götürü gider yöntemini seçmiştir. Kira geliri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Gayrisafi İrat Toplamı : 17.500 TL
Vergiden İstisna Tutar : 3.800 TL
Kalan : 13.700 TL
%25 Götürü Gider(13.700x%25) : 3.425 TL
Vergiye Tabi Gelir(13.700-3.425) : 10.275 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi : 1.541,25 TL
Damga Vergisi : 51,40 TL
Örnek:
Ayşe Hanım, 2016 yılında konut olarak kiraya verdiğidairesinden 18.600 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 32.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 6.400 TL vergi kesintisi yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (15.000+32.000=) 47.000 TL, 2016 yılı için beyan sınırı olan 30.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecek. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde,istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacak.
Konut Kira Geliri : 18.600 TL
Vergiden İstisna Tutar : 3.800 TL
Kalan : 14.800 TL
İşyeri Kira Geliri : 32.000 TL
Gayrisafi İrat Toplamı(14.800 + 32.000) : 46.800 TL
%25 Götürü Gider (46.800 x %25) : 11.700 TL
Vergiye Tabi Gelir (46.800-11.700) : 35.100 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi : 6.747 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler : 6.400 TL
Ödenecek Gelir Vergisi : 347,00 TL
Damga Vergisi : 51,40 TL
Gerçek Gider Yöntemi
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarındanaşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.
· Sahibi tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
· Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri. Konut, deprem, doğal afet gibi sigorta giderlerini sayabiliriz.
· Aldığınız gayrimenkul için kredi çektiyseniz, ödediğiniz kredi borçlarının o yıl ki faiz giderleri.
· Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için satın alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i gider olarak indirilmektedir. Eğer birden fazla konut varsa sadece bir konut için bu indirim söz konusu, ayrıca indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacak. 2012 yılından önce alınan konutlar için indirim hakkı bulunmamaktadır. İşyeri kiralarında böyle bir indirim hakkı bulunmamaktadır.
· Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim ve harçlar ile kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları. Belediyeye ödediğiniz emlak vergisini de gider olarak gösterebilirsiniz.
· Mal sahibi tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan bakım, onarım ve idame giderleri ve amortismanlar.
· Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut ve lojmanların kira bedelleri. (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmamaktadır)
· Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili kanuna, sözleşmeye veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili fiş, fatura, makbuz, dekont vb. belgeleri 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.
Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderlerin Hesaplanması
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanmaktadır.
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası
Gerçek gider yöntemiyle ilgili durumu bir örnekle açıklayalım:
Örnek:
Mehmet Bey, sahibi olduğu daireyi 2016 yılında kiraya vermiş, 14.500 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 3.500 TL harcama yapmış, gerçek gider yöntemini seçmiştir.Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 3.500 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat = 14.500 – 3.800(istisna) = 10.700 TL
İndirilebilecek Gider = (3.500 x 10.700) / 14.500 = 2.582,76 TL
Kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
Gayrisafi İrat Toplamı : 14.500 TL
Vergiden İstisna Tutar : 3.800 TL
Kalan : 10.700 TL
İndirilecek Gerçek Gider Tutarı : 2.582,76 TL
Vergiye Tabi Gelir : 8.117,24 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi : 1.217,59 TL
Damga Vergisi : 51,40 TL
İşyeri Kiralarında Vergi Kesintisi
Gelir Vergisi Kanunu 94’üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlara sahibi tarafından kiraya verilen işyerlerinde, kira ödemelerinde gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapma zorunluluğu getirilmiştir. Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden % 20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Kiracı eğer basit usule tabi mükellef ise kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Kira Gelirinin Beyanı
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, 2016 takvim yılı içerisinde elde ettiği konut kira geliri 3.800 TL’yi aşanlar, işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını 30.000 TL’yi aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.
Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde, 1.580 TL’lik beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı işyeri sahibi tarafından beyan edilecektir. Durumu bir örnekle açıklayalım:
Örnek:
Abdullah Bey, sahibi olduğu işyerini 2016 yılında basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış aylık: 250 TL olmak üzere yıllık: 3.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir. Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 1.580 TL’dir. Mükellefin 3.000 TL tutarındaki işyeri kira gelirinin 2016 yılı için beyanname verme sınırı olan 1.580 TL’yi aşması nedeniyle tamamı beyan edilmesi gerekmektedir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
İşyeri Kira Geliri : 3.000 TL
%25 Götürü Gider (3.000 x %25) : 750 TL
Vergiye Tabi Gelir (3.000-750) : 2.250 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi : 337,50 TL
Damga Vergisi : 51,40 TL
Yıllık Beyannameye Dahil Edilen Gelirlerden Yapılacak İndirimler
Gelir vergisi matrahının tespitindegelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. Kısaca indirim konusu yapılacak hususlar şunlar:
· Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler.
· Eğitim ve sağlık harcamaları(beyan edilen gelirin %10’u kadar).
· Bağış ve yardımlar (beyan edilen gelirin %10’u kadar).
· Sponsorluk harcamaları(amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için gelirin %50’si kadar).
· Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar.(beyan edilen gelirin tamamı)
· Türkiye Kızılay Derneği ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine yapılan bağışlar (beyan edilen gelirin tamamı)
· EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar(beyan edilen gelirin tamamı)
· Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar(beyan edilen gelirin tamamı)
Beyannamenin Verilme Zamanı ve Yeri
Mükelleflerin 1 Ocak – 31 Aralık 2016 dönemine ait gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2017 yılı Mart ayının 1’inci gününden 27’nci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Beyanname; normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla
gönderilirse, vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü posta ile gönderilmiş ise zarfın üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş sayılır.
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda internet üzerinden doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları (serbest muhasebeci mali müşavirler) aracılığıyla da gönderebilirler.
Kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya 4440189 Vergi İletişim Merkezini (VİMER) arayarak randevu almaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacağı belirtilmektedir.
Hazır Kira Beyan Sistemi
Hazır Beyan Sistemi; beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı, ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlardan ibaret olan mükelleflerin MERNİS (adrese dayalı nüfus kayıt sistemi),SGK, PTT, banka, inşaat, sigorta, su, elektrik, doğalgaz şirketleri, tapu gibi kurum ve kuruluşlardan Gelir İdaresi Başkanlığının veri tabanına aktarılan bilgiler kullanılarak, beyannamelerin önceden hazırlandığı ve internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir. Sistem 2011 yılından itibaren kira geliri beyannamelerini vergi dairesine gitmeden internet üzerinden işlem yapabilmek için hazırlanmış, 2016 yılından itibaren menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlar da sisteme dâhil edilmiştir. Eğer sistemde adınıza hazırlanmış beyannamede eksiklik veya yanlışlıklar varsa bunları düzeltip onaylamanız üzerine beyanınız elektronik ortamda alınacak ve beyan ettiğiniz vergi otomatik hesaplanarak adınıza tahakkuk ettirilecek.
Sisteme iki şekilde giriş yapılmaktadır;
· İnternet Vergi Dairesi şifresi kullanılarak, (Şifre yok ise, herhangi bir vergidairesine kimlikle başvurularak ücretsiz olarak alınabilir.)
· Kişiye özel hazırlanmış güvenlik soruları cevaplanarak giriş yapılabilir.
Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir. Ayrıca internet bankacılığı kullanılarak da vergi borcu ödenebilir.Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır.Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya internet ortamında da verilebilir. Sisteme erişim https://intvd.gib.gov.tr/kirabeyan/internet adresinden sağlanabilmektedir.
Kira Geliri Elde Edildiği Halde Beyanname Verilmemesi
Kira gelirlerini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler 2016 yılı için 3.800 TL’lik konut istisnası indiriminden yararlanamazlar. Bu husus vergi dairesince tespit edildiğinde takdir komisyonunca belirlenecek vergi ve vergi ziyaı cezasına muhatap olabilirler. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kirası gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler ya da Vergi Usul Kanununun 371. maddesindeki pişmanlık hükümlerine göre beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler.
Verginin Ödenmesi
Gelir vergisi beyannamesi üzerinden hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitle ödenebilir. Tahakkuk eden vergiler;
· Vergi dairelerine,
· Tahsile yetkili banka şubelerine,
· İnternet bankacılığı şifresi olanlar internet üzerinden,
· Başkanlığın internet sitesi üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartları ile ödenebilir.
Kira gelirleri ve diğer vergi konuları ile ilgili merak ettiğiniz konular için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi www.gib.gov.tr adresinden veya en yakın vergi dairesine uğrayarak bilgi alabilirsiniz.
Mustafa GEZEN
Soru ve görüşleriniz için: [email protected]
Kaynak:
www.gib.gov.tr
www.mevzuat.gov.tr
Bir yanıt bırakın